Expropriation : la Cour de cassation enlève une autre pierre à l’édifice des bâtis irréguliers.
Publié le :
15/03/2024
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Dans un récent arrêt (Cass., 3ème civ., 15.02.2024, n°22-16.460), la Cour a partiellement cassé l’arrêt des juges d’appel fixant en la forme alternative le montant de l’indemnité principale due pour l’expropriation d’un terrain supportant un bâti illégalement édifié, selon que cette irrégularité serait ou non admise judiciairement.
La Cour d’appel avait en effet estimé que la prescription de dix années était acquise et que des poursuites judiciaires pour infractions au code de l’urbanisme avaient été engagées, ce qui permettait selon elle de fixer l’indemnité en la forme alternative : terrain + bâti (ou) terrain nu.
La Cour rappelle sa jurisprudence classique au visa de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation selon laquelle seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation (3e Civ., 3 décembre 1975, pourvoi n°75-70.061, Bull. n° 361 ; 3e Civ., 8 juin 2010, pourvoi n°09-15.183 ; 3e Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n°21-23.792, publié).
Etant rappelé que la Cour de cassation avait récemment jugé que, nonobstant la prescription de l’action en démolition, la valeur d’un bâti illégalement édifié avait pu être diminuée d’un abattement de 20% « pour illicéité des constructions » (Cass., 3ème civ., 09.11.2023, n°22-18.545).
Elle poursuit résolument ce mouvement favorable aux expropriants en considérant à présent que l'irrégularité d’une construction édifiée sur une parcelle inconstructible, alors même que toute action en démolition serait prescrite, ne caractérise pas un droit juridiquement protégé susceptible d’être indemnisé.
Et statuant au fond dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, elle en profite pour fixer l’indemnité de dépossession par référence à la première branche de l’alternative retenue par l'arrêt, soit le montant fixé pour la seule valeur du terrain nu.
Reste à savoir s’il serait possible pour un expropriant de faire usage de la méthode appliquée par les experts immobiliers aux constructions délabrées, consistant à retrancher de la valeur du sol les frais de remise en état du terrain, ce qui pourrait in fine générer des indemnités négatives...
Affaire à suivre...