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La date de référence d’un terrain couvert par un DPU ne peut être celle de la mise en compatibilité du PLU à la faveur de la DUP : une solution attendue et salutaire

Auteur : Guénaël Béquain de Coninck
Publié le : 21/03/2018 21 mars mars 03 2018
ACQUISITIONS FONCIÈRES


Cass., 3ème civ., 25.01.18, n°16-25138, Publié au bulletin :

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que, si les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, les expropriés ne peuvent cependant bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d'urbanisme prévues par l'autorité expropriante, la cour d'appel en a exactement déduit que la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d'urbanisme ne faisait pas partie de celles limitativement prévues par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ;
 
En présence d’une DUP valant mise en compatibilité, la question se posait de savoir si la mise en compatibilité pouvait être retenue comme date de référence.
 
Les décisions des juges du fond ne permettaient pas de connaître de façon certaine l’état du droit.
 
Les cours d'appel d’Amiens (18.01.12, n°11/02809 ; 17.12.14, n°13/07090), d’Angers (07.02.14, n°13/00011), de Rennes (22.06.12, n°11/03914), de Toulouse (18.06.12, n°11/00017), de Grenoble (15.04.11, n°09/0458), de Paris (26.11.15, n°14/03660), de Montpellier, (20.05.08, n°06/00015) et de Nîmes (06.02.17, n°15/00013), ont pu retenir la mise en compatibilité comme date de référence.

En revanche, ont refusé une telle date, les cours d'appel d’Aix-en-Provence (02.05.13, n°12/00038), de Pau (10.05.12, n°11/02509), de Paris (27.02.03, JCP, 2003, II, n°10142 ; 29.06.17, n°16/10892), de Nîmes (20.09.10, n°10/00002).
 
La Cour de cassation avait pu juger qu’une DUP valant mise en compatibilité ne pouvait avoir eu pour seul effet, en l’absence d’une nouvelle délibération du conseil municipal instituant le DPU sur la zone litigieuse, de soumettre ladite zone automatiquement au DPU (Cass., 3ème civ., 08.11.06, n°05-17462, publié au Bulletin). La motivation adoptée par la Cour suprême laissait penser qu'elle pourrait considérer que la mise en compatibilité du document d’urbanisme pouvait constituer la date de référence…
 
L’arrêt du 25.01.18 vient enfin clarifier une situation confuse et peu sécurisante.
 
En matière de droit de préemption urbain, il aurait été tentant pour la Cour de cassation de s’appuyer uniquement sur la lettre de l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme pour soutenir qu’il ne vise que les seules les procédures d’approbation, de révision ou de modification étant expressément visées.
 
Au-delà de cette simple exégèse, la Cour de cassation valide le raisonnement pragmatique et téléologique de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence : si les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, les expropriés ne peuvent pas bénéficier de la plus-value de l’opération pour laquelle ils sont dépossédés…
 
La Cour de cassation ne pouvait pas mieux trancher ce débat en convoquant les « fondamentaux » du droit de l’expropriation.
 
Ceci étant, la question reste posée en matière d’emplacement réservé et ce, d’autant plus que, depuis la récente recodification du Code de l’expropriation opérée à droit (pas toujours) constant par l’ordonnance n°2015-1174 du 23.09.15, le nouvel article L.322-6 al.2 (qui n’est pas l’exacte reprise de l’ancien article L.13-15.II.4°), vise à présent de façon générale « l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme »…
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