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Expropriation : la date de référence d’un bien en ZAC reste tributaire de l’existence d’un droit de préemption urbain (ou l’insoutenable légèreté du DPU !).

Publié le : 11/12/2023 11 décembre déc. 12 2023
URBANISME - AMÉNAGEMENT

Dans un arrêt du 30.03.2023 (n°22-14.163), un aménageur demandait à la Cour de casser l’arrêt qui avait refusé de fixer la date de référence au regard des récentes nouvelles dispositions de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation pour la fixer en application des dispositions dérogatoires des articles L.213-4 et L213-6 du Code de l’urbanisme.
 
Il faut rappeler que, depuis la loi ELAN du 23.11.2018, le législateur avait – opportunément pour les expropriants – complété l’article L.322-2 du Code de l’expropriation y ajoutant dorénavant que lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
 
Mais c’était sans compter les dispositions dérogatoires du Code de l’urbanisme – parfaitement connues des praticiens et redoutées par les expropriants – qui parasitent depuis de trop longues années les débats judiciaires sur la qualification juridique et l’évaluation des biens expropriés dans un périmètre de ZAC et couverts par le DPU.
 
Article L.213-6 alinéa 1er :
Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.
 
Article L.213-4 :
(...) Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (...)
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; (...)
 
La Cour de cassation, faisant logiquement prévaloir les dispositions dérogatoires sur celles de droit commun, elle a rejeté le pourvoi au motif que :
8. Il résulte de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que, lorsque le bien exproprié est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
9. Par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l'intérieur du périmètre d'une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
10. La cour d'appel a constaté que le bien exproprié, situé dans le périmètre de la ZAC de l'écoquartier des Orfèvres, était soumis au droit de préemption urbain depuis le 12 avril 2017 et en a exactement déduit que la date de référence était celle définie par les articles du code de l'urbanisme.
 
La modification de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation ne présente donc guère d’intérêt pour les expropriants de terrains en ZAC couverts par un DPU comme cela est pratiquement toujours le cas, surtout quand on connaît le pouvoir des juges judicaires pour fixer la date de référence dans cette hypothèse (voir en ce sens Cass., 3ème civ., 19.09.2019, n°18-18.834)...
 
Le législateur aurait été inspiré de modifier également les articles susvisés du Code de l’urbanisme en y prévoyant une dérogation à la dérogation en matière de DPU dans le cas visé par l’article L.322-2 alinéa 1 du Code de l’expropriation...
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